Wohnungsverein Hagen

Die Wohnungsverein Hagen eG als eingetragene Genossenschaft ist ein Immobilien- und Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in Hagen. Mit ca. 6.300 Wohnungen ist der Wohnungsverein Hagen der größte ortsansässige Wohnungsanbieter. Seit 1991 besteht die Tochtergesellschaft Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH.

Wohnungsverein Hagen eG
Rechtsform	Eingetragene Genossenschaft
Gründung	1903
Sitz	Hagen
Leitung	* Matthias Lüdecke Klaus-Peter Pejic Gerald Reiff
Mitarbeiter	43 (31. Dezember 2010)
Branche	Wohnungsbaugenossenschaft
Website	www.wohnungsverein.de
Stand: Dezember 2016 Vorlage:Infobox Unternehmen/Wartung/Stand 2016

Inhaltsverzeichnis

Marktsituation und Leistungsspektrum

Ende 2010 bewirtschaftete der Wohnungsverein Hagen 6.287 Wohnungen in 765 Häusern, 1.851 Garagen und Einstellplätze sowie 99 Gewerbeobjekte (Stand 31. Dezember 2010). Die Tochtergesellschaft Wohnungsverein Hagen Grundstücks GmbH bewirtschaftete zum gleichen Zeitpunkt 85 Wohnungen in 15 Häusern sowie 39 Garagen und Einstellplätze.

Die Wohnungsnachfrage in Hagen ist seit Mitte der 1990er-Jahre rückläufig. Ein Trend, der aufgrund des Bevölkerungsrückgangs auch während der nächsten Jahre andauern wird. Daher liegt der Schwerpunkt der strategischen Unternehmensausrichtung derzeit in der Instandhaltung und Modernisierung des eigenen Hausbestandes. Hierfür investiert der Wohnungsverein jährlich zwischen 10 und 15 Mio. €. Im Bereich Wohnungsneubau konzentriert sich das Unternehmen vornehmlich auf den Bau von barrierefreiem Wohnraum. Hierfür wird in der Regel modernisierungsfähiger Wohnraum abgerissen und durch zeitgemäßen ersetzt.

Das Leistungsspektrum des Wohnungsvereins umfasst neben der Bewirtschaftung von Wohnungen mieternahe Service- und Dienstleistungen, wie zum Beispiel Umzugshilfen, eine Mitglieder-Servicekarte, ein Ferienprogramm für Kinder oder Freizeitangebote für Senioren und umfangreiche Unterstützungsleistungen im Alter.

Die dauerhaft hohen Investitionen in den Bestand sowie die vielen zielgruppengerechten Dienstleistungen haben dazu geführt, dass der Leerstand trotz rückläufiger Nachfrage auf einem sehr niedrigen Niveau gehalten werden kann.

Selbstverständnis und Struktur der Genossenschaft

Der Wohnungsverein Hagen ist eine Wohnungsgenossenschaft. Diese Grundordnung bedingt charakteristische Eigenschaften hinsichtlich der Struktur sowie des Selbstverständnisses des Unternehmens.

So sieht der Wohnungsverein Hagen als eingetragene Genossenschaft den Zweck seines Bestehens und Handelns nach eigenen Angaben in der „Förderung [...] [der] Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“ – eine für Wohnungsgenossenschaften charakteristische Auffassung, die dem eigenen Anspruch an das „Förderprinzip“ Rechnung trägt. Auch nach Wegfall der Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen im Jahr 1990 bekennt sich der Wohnungsverein zur Idee eines gemeinnützigen Wohnungsanbieters. So heißt es in der Präambel seiner aktuellen Satzung und Wahlordnung:

„Die Wohnungsverein Hagen eG will nach der Abschaffung des Gesetzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen im Jahr 1990 die damit geschaffenen Handlungsräume im Interesse seiner Mitglieder nutzen, zugleich aber prägende Elemente des bisherigen Rechts über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen freiwillig beachten. So soll insbesondere

• der Wohnungsbau Vorrang vor anderen geschäftlichen Aktivitäten behalten,
• eine sozial orientierte Verhaltensweise gegenüber den Mitgliedern erhalten bleiben,
• durch eine Dividendenbegrenzung gewährleistet werden,

dass erwirtschaftete Überschüsse zur nachhaltigen Sicherung der Bestände und für Neuinvestitionen im Wohnungsbau zur Verfügung stehen.“

Ein weiteres Charakteristikum ergibt sich beim Wohnungsverein Hagen aus dem genossen-schaftlichen „Demokratieprinzip“, das sich im obigen Begriff der „Mitglieder“ widerspiegelt: Damit Interessenten eine Wohnung beim Wohnungsverein Hagen anmieten können, müssen sie der Genossenschaft als Mitglieder beitreten. Mit diesem Schritt erwerben sie verschiedene Privilegien; hierzu zählt etwa der Verzicht auf Eigenbedarfskündigung des Vermieters, das Mitglied erwirbt gewissermaßen das Recht auf „lebenslanges Wohnen“. Zudem erhalten die Mitglieder des Wohnungsvereins als Träger der Genossenschaft aktives Stimmrecht für die Wahl der Vertreterversammlung.

Derzeit besteht diese Versammlung aus 67 Vertretern sowie 17 Ersatzvertretern (Stand Juli 2011). Zu ihren Aufgaben zählen etwa die Wahrung der Rechte und Interessen der Mitglieder sowie der Beschluss der Satzung, des Jahresabschlusses und der Gewinnverwendung. Dar-über hinaus wählt die Vertreterversammlung die Aufsichtsratsmitglieder des Wohnungsvereins. Diese wiederrum wählt den Vorstand und überwacht diesen in seiner Geschäftsführung. Der Vorstand schließlich leitet die Genossenschaft und führt die Geschäfte des Unternehmens.

Geschichte

Die folgende Darstellung der historischen Entwicklung des Wohnungsvereins Hagen umfasst die wichtigsten Eckdaten der Unternehmensgeschichte und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie orientiert sich maßgeblich an der Jubiläumschrift „75 Jahre Gemeinnütziger Wohnungsverein Hagen eG“ .

1902–1940: Der Weg zum Wohnungsverein Hagen

Zu Beginn des 20. Jahrhunderts entstanden im Deutschen Kaiserreich die ersten Wohnungsbauvereine in Genossenschaftsform. Ihr Sinn bestand im Bau von soliden, in gesunder Umgebung gelegenen Wohnungen, die gerade für sozial schwächere Bevölkerungsschichten er-schwinglich sein sollten. Auch die Stadt Hagen erlebte zu dieser Zeit die ersten Gründungen von Bau- bzw. Wohnungsgenossenschaften. Aus sechs dieser Genossenschaft sollte 1941 die Gemeinnützige Wohnungsverein Hagen eGmbH hervorgehen. Als erste dieser sechs Genossenschaften fand sich 1902 der Bauverein Eckesey-Altenhagen zusammen. Zur gleichen Zeit leitete der zuständige Regierungspräsident die Gründung einer Hagener Genossenschaft für Beamten in die Wege – am 5. Juni 1903 riefen 242 Gerichts-, Post- und Kommunalbeamten den Beamtenwohnungsverein ins Leben. Der seinerzeit beschlossene Geschäftsanteil betrug 300 Mark. Mit Grundstücken im Fleyer Viertel, in Wehringhausen sowie an der Haldener Straße erwarb der Beamtenwohnungsverein in der Folge erste Liegenschaften, auf denen er ab dem 14. November 1903 bauen ließ.

Drei Jahre später gründeten sich die nächsten relevanten Genossenschaften, diesmal in den umliegenden Landgemeinden Vorhalle und Boele. Zunächst entstand 1906 die Gemeinnützige Baugenossenschaft Hagen-Vorhalle, gefolgt von der Gemeinnützige Baugenossenschaft Spar- und Bauverein Boele im Jahr 1909.

Die Bautätigkeit bis 1914 war rege, der Beamtenwohnungsverein konnte insgesamt 45 Häuser mit 226 Wohnungen errichten, ehe das Bauen in Hagen kriegsbedingt ein vorläufiges Ende fand. Auch nach 1918 war an Wohnungsbau nicht zu denken: Auf Kriegsende folgten Wirt-schaftskrise und Hyperinflation, die Genossenschaft war hoch verschuldet. Sichern konnte sie ihr Fortbestehen einzig mit finanzieller Unterstützung: Arbeitgeberdarlehen, Darlehen einzelner Behörden und Darlehen aus Hauszinssteuermitteln der Stadt Hagen. Erst ab 1923 setzte die Bautätigkeit zaghaft wieder ein, der Beamtenwohnungsverein gesundete in den Folgejahren und beging 1928 das Jubiläum seines 25-jährigen Bestehens. 1929 umfasste sein Bestand 269 Wohnungen. Die Weltwirtschaftskrise unterbrach die positive Entwicklung und führte auch in Deutschland ab 1929 zu Inflation und Mangel an Geld und Baustoffen, wodurch die Bautätigkeit erneut zum erliegen kam. Lediglich von 1935 bis zum Kriegsausbruch 1939 konnte der Beamtenwohnungsverein seinen Geschäften in gewünschtem Maß nachgehen.

Bereits einige Jahre zuvor hatten sich die beiden jüngsten der sechs Genossenschaften ge-gründet: 1930 die Gemeinnützige Wohn-, Bau- und Siedlungsgenossenschaft Am Rastebaum sowie 1931 die Gemeinnützige Siedlungsgenossenschaft „Heimbau“. Die genannten sechs Genossenschaften sollten 1941 in einem Unternehmen aufgehen.

1940–1952: Zusammenschluss, Zerstörung und Wiederaufbau

Die Verhandlungen über einen Zusammenschluss begannen 1940 auf Drängen der Deut-schen Arbeitsfront (Verlinkung zum Artikel Deutsche Arbeitsfront) und mündeten am 27. April 1941 in eine Generalversammlung der verantwortlichen Genossenschaftsvertreter. Diese beschlossen den „Verschmelzungsvertrag“, der die folgenden vormals eigenständigen Genossenschaften zusammenschloss:

• Bauverein Eckesey-Altenhagen eGmbH (gegr. 1902)
• Beamtenwohnungsverein eGmbH (gegr. 1903)
• Gemeinnützige Baugenossenschaft eGmbH Vorhalle (gegr. 1906)
• Gemeinnützige Baugenossenschaft Spar- und Bauverein Boele (gegr. 1909)
• Gemeinnützige Wohn-, Bau- und Siedlungsgenossenschaft eGmbH Am Rastebaum (gegr. 1930)
• Gemeinnützige Siedlungsgenossenschaft „Heimbau“ eGmbH (gegr. 1931)

Zur aufnehmenden Genossenschaft bestimmte die Versammlung den Beamtenwohnungs-verein als die bis dahin größte Wohnungsgenossenschaft in Hagen: Am 30. Mai 1941 wurde das neue Unternehmen als „Gemeinnütziger Wohnungsverein Hagen eGmbH“ ins Genossenschaftsregister eingetragen. Im Aufsichtsrat des frisch gegründeten Wohnungsvereins saßen Mitglieder aller sechs Altgenossenschaften; den Posten des geschäftsführenden Vorstands erhielt Josef Golüke, bis dahin Geschäftsführer der Siedlungsgenossenschaft „Heimbau“.

Die sechs Altgenossenschaften verfügten zum Zeitpunkt der Zusammenführung über einen Bestand von 1.095 Wohnungen sowie neun gewerblichen Einheiten in 168 Häusern. Zudem existierten an Erwerber übereignete Eigenheime und Siedlerstellen (224 Häuser/349 Wohnun-gen).

Allerdings hatte der Zweite Weltkrieg auch für den Wohnungsverein verheerende Folgen. Die ab 1943 einsetzenden Luftangriffe alliierter Kampfflugzeuge beschädigten den Bestand zum Teil erheblich und zerstörten bis Kriegsende 256 Wohnungen.

In den Jahren 1945/46 richteten die verantwortlichen Organe der Genossenschaft einen eigenen Regiebetrieb für den Wiederaufbau ein, da Bauunternehmen und selbstständige Handwerker wegen Kapital- und Werkstoffmangel noch nicht in der Lage waren, größere Bauaufträge auszuführen. Dieser Betrieb beschäftigte zeitweilig bis zu 100 Bauarbeiter und Handwerker aus allen Sparten des Bauhandwerks. So konnte der Wohnungsverein in den Jah-ren 1948/49 trotz widriger Umstände insgesamt neun Häuser mit 127 Wohnungen sowie vier gewerbliche Einheiten wiederaufbauen.

Erst 1950 hatte sich die Situation in Hagen soweit verbessert, dass der Wohnungsverein im Stande war, den Wieder- und Neuaufbau kontinuierlich voranzutreiben. Insgesamt errichtete der Wohnungsverein zwischen 1948 und 1953 106 Häuser mit 968 Wohnungen sowie 30 gewerbliche Einheiten. Hinzu kamen Kleinsiedlerstellen und Eigentumsmaßnahmen mit 42 Häusern und 84 Wohnungen. Oberstes Ziel der Bautätigkeiten dieser Jahre war es, der Hagener Bevölkerung und den zuströmenden Flüchtlingen eine befestigte Bleibe zu bieten die allgemeine, materielle und finanzielle Notlage ließ dabei jeden Anspruch an Wohnkomfort in den Hintergrund treten. Der Wiederaufbau des eigenen Bestandes konnte 1952 beendet werden.

1953–1972: Bauboom und Erbbaurechtsverträge

Nach Abschluss des Wiederaufbaus standen die folgenden zwei Jahrzehnte im Zeichen massiver Neubautätigkeiten. 1953 verfügte der Wohnungsverein über 312 Häuser mit 2.107 Mietwohnungen und hatte 469 Wohnungen in Eigenheimen und Siedlerstellen sowie über 40 Gewerbeobjekte errichtet. Weitere 250 Wohnungen und 86 Siedlerstellen entstanden in den beiden Folgejahren in der Danziger-, Memeler- und Allensteiner Straße.

1956 startete das Bauvorhaben „Bettermannshof“ auf einer Fläche von rund 79.000 m². In zwei Bauabschnitten erweiterte das Projekt den Bestand des Wohnungsvereins um 231 Mietwohnungen und 37 Eigenheime. Das nächste Großbauprojekt folgte 1957 mit der Bebauung des Emsterfeldes: Ab 1960 konnten die Mitglieder des Wohnungsvereins 439 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Eigenheimen beziehen.

Am 5. August 1960 starb der geschäftsführende Vorstand Josef Golüke, der sich in fast 20 Jahren Amtszeit um den Wohnungsverein verdient gemacht hatte. Unter seiner Verantwortung entstanden zwischen 1950 und 1960 rund 2.500 Wohnungen. Seine Nachfolge trat Arthur Buch zum 1. Januar 1961 an. Nur ein Jahr später, am 26. Januar 1962, verstarb auch Buch; zum neuen geschäftsführenden Vorstand bestellt wurde Willi Dimpfel am 4. Mai 1962, der das Unternehmen bis 1973 begleiten sollte.

Die Wohnungsnot in Deutschland und Hagen war Anfang der 1960er-Jahre deutlich gemildert. Dennoch bedurfte es noch gut eines Jahrzehnts intensiver Bemühungen, um dem Mangel an Wohnraum Herr zu werden. Ein Problem dabei war, dass die Großbauvorhaben immer höhere Grunderwerbskosten und damit einen höheren Kapitaleinsatz erforderten, den der Wohnungsverein auf Dauer nicht aufbringen konnte. Daher sah er sich ab 1960 vermehrt nach Grundstückseigentümern um, die ihren Grundbesitz nicht verkaufen, sondern im Erbbaurecht (Verlinkung) zur Verfügung stellen wollten. Ein Vorhaben, das nicht nur gelang, sondern bis 1970 so bestimmend war, dass von einem Jahrzehnt der Erbbaurechtsverträge gesprochen werden kann: Insgesamt schloss der Wohnungsverein in dieser Zeit Erbbaurechtsverträge über fast 161.800 m² Bauland ab.

Zwischen 1965 und 1968 verwirklichte der Wohnungsverein das Bauvorhaben „Gartenstadt Helfe“, das als eines der außergewöhnlichsten Wohnungsprojekte dieses Jahrzehnts gilt. So erfolgte die Bebauung – völlig untypisch von mehreren Wohnungsunternehmen ausgeführt – nach einem von der Stadt Hagen aufgestellten Gesamtbebauungsplan, wobei die künstlerische Oberleitung der städtebaulichen und architektonischen Gestaltung in den Händen von Dipl.-Ing. Höltje lag, einem namhaften, auswärtigen Architekten. Umstände, in denen sich das Projekt erheblich von anderen Bauvorhaben unterschied. Nach Abschluss der Bauarbeiten bewirtschaftete der Wohnungsverein in der „Gartenstadt Helfe“ insgesamt 320 neue Mietwohnungen und 84 Eigenheime.

Zusätzlich zu den selbstbewirtschafteten Wohnungen errichtete der Wohnungsverein nach dem Zweiten Weltkrieg eine Reihe von Immobilien, die später an Erwerber aufgelassen wur-den: 327 Eigenheime und Siedlerstellen in den Jahren 1948 bis 1963 sowie 188 Eigenheime und neun Eigentumswohnungen zwischen 1964 und 1969.

1973–1990: Sanierung, Modernisierung und Wegfall der Gemeinnützigkeit

1973 umfasste der Bestand des Wohnungsvereins insgesamt 5.329 Wohnungen. Mittlerweile war der Wohnungsmarkt in weiten Teilbereichen ausgeglichen, sodass die Neubautätigkeit für den Wohnungsverein ab 1973 zunehmend an Bedeutung verlor. Er konzentrierte sich nun vornehmlich auf die Sanierung und Modernisierung des eigenen Bestandes. Eine Entschei-dung, die auch vor dem Hintergrund steigender Baupreise und Finanzierungskosten gesehen werden muss – Kapital, das nun in die Umsetzung des neuen Kurses floss: Zwischen 1973 und 1977 investierte der Wohnungsverein rund 30 Millionen DM in Sanierung und Modernisierung.

Eine personelle Neuerung ergab sich 1973 mit dem Ausscheiden des geschäftsführenden Vorstandes Willi Dimpfel. Als Nachfolger wurde Karl-Josef Kosfeld bestellt, der sein am zum 1. Juni 1973 antrat.

Mitte der 1970er-Jahre fand sich der soziale Wohnungsbau (Verlinkung zu „Sozialer Wohnungsbau“) in Deutschland in einer Krise. Die „Förderungspolitik“ ließ die Sozialmieten unverhältnismäßig ansteigen, die Durchschnittsmieten im Wohnungsverein erhöhten sich von 2,74 DM/m² im Jahr 1974 auf 3,61 DM/m² in 1975. Trotz dieser finanziellen Mehrbelastung verzichte-ten die Mitglieder des Wohnungsvereins 1978 auf Dividendenausschüttungen und beschlos-sen stattdessen, die Gelder für „Maßnahmen zur Verschönerung des Hausbesitzes“ aufzubringen.

War der Wohnungsmarkt während der 1970er-Jahre noch weitestgehend entspannt, fehlte es ab 1980 erneut an Neubauwohnungen. Der Wohnungsverein reagierte schnell auf diese Situation und konnte bereits 1983 das Baugebiet „Schlösserbusch, Riegerbusch “ in Eilpe erschließen. Hier entstanden für insgesamt 60 Millionen DM 207 Mietwohnungen und über 80 Eigenheime.

Zusätzlich zu den Entwicklungen vor Ort waren es nicht zuletzt zwei Beschlüsse der Bundesregierung, die sich auf die Tätigkeiten des Wohnungsvereins auswirkten. Zum einen wurde 1982 in Bonn die Fehlbelegungsabgabe (Verlinkung zum Artikel) beschlossen. Die Kritik an dem Beschluss sollte bis zu seiner Abschaffung 2006 andauern, da die Fehlbelegungsabgabe sozial unausgewogene Siedlungsstrukturen förderte. Des Weiteren beschloss der Bund 1990 das Gesetz über den Wegfall der Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen. Dieser Beschluss sollte dem Wohnungsverein neue Handlungsräume eröffnen und gleichzeitig Veränderungen hin-sichtlich seiner Struktur und seines Leistungsspektrums mit sich bringen.

1991–2003: Der Wohnungsverein als Wohnungs- und Dienstleistungsunternehmen

Auch nach dem Wegfall der Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen betonte der Wohnungsverein, dass er die zentralen Inhalten der Gemeinnützigkeit weiterhin beachten wolle: Vorrang des Wohnungsbaus vor anderen geschäftlichen Aktivitäten, soziales Verhalten gegenüber den Mitgliedern sowie Begrenzung der Dividenden zwecks Verwendung erwirtschafteter Überschüsse für Investitionen in den Bestand.

Seit Wegfall der Gemeinnützigkeit besteht der Wohnungsverein als steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft nach § 5 Absatz 1 Nr. 10 KStG. Voraussetzung für den Status ist, dass die Einnahmen der Genossenschaft aus den nicht begünstigten Geschäftstätigkeiten 10 % der gesamten Einnahmen nicht übersteigen. Die Befreiung von der Körperschaftsteuer gilt demnach für die Verwaltung des eigenen Wohnungsbestandes sowie für notwendige und zulässige Nebengeschäfte.

Zur Abwicklung steuerschädlicher Tätigkeiten und somit zum dauerhaften Erhalt der Steuerbefreiung der Genossenschaft wurde 1991 die Tochtergesellschaft Wohnungsverein Hagen Gründstücks GmbH gegründet, die bis heute fortbesteht.

Nach 25 Jahren als geschäftsführender Vorstand trat Karl-Josef Kosfeld 1998 in den Ruhestand. Sein Nachfolger Matthias Lüdecke, der das Amt zum 1. Januar 1999 antrat, leitet bis heute die Geschäfte des Wohnungsvereins.

Seit Mitte der 1990er-Jahre hat sich der Wohnungsmarkt in Hagen fortwährend entspannt. Die Wohnungsleerstände nahmen von Jahr zu Jahr zu und werden auch in Zukunft wegen der kontinuierliche Abnahme der Einwohnerzahlen und den damit verbundenen Nachfragerückgängen weiter ansteigen.

Vor diesen Hintergrund entwickelte der Wohnungsverein verstärkt mieternahe Service- und Dienstleistungen, um den Anforderungen an ein modernes Wohnen zu entsprechen und den Wohnraum attraktiver zu gestalten. Den Mietern werden seit vielen Jahren verschiedene Serviceleistungen angeboten, wie zum Beispiel Umzugshilfen, eine Mitglieder-Servicekarte, ein modernes Kabelnetz für TV, Internet und Telefonie, ein Ferienprogramm für Kinder oder Freizeitangebote für Senioren und umfangreiche Unterstützungsleistungen im Alter. Der Schwerpunkt der strategischen Unternehmensausrichtung lag und liegt Anfang der 2010er-Jahre, wie im Kapitel Marksituation und Leistungsspektrum (Verlinkung) erwähnt, in der Instandhaltung und Modernisierung des eigenen Hausbestandes.

Quellen

• 75 Jahre Gemeinnütziger Wohnungsverein Hagen eG, in: Geschäftsbericht 1977, hrsg. v. Wohnungsverein Hagen, Hagen 1978, S. 7–15
• Geschäftsbericht 2010, hrsg. v. Wohnungsverein Hagen, Hagen 2011
• WV – Wohnen verbindet, hrsg. v. Wohnungsverein Hagen, Ausg. 4, Mai 2003
• Satzung und Wahlordnung der Wohnungsverein Hagen eG, hrsg. v. Wohnungsverein Hagen, Hagen 2000

Weblinks

• Website

Einzelnachweise

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