Eigentümerwechsel (Wohnungseigentum)
Ein Wechsel des Eigentümers, zum Beispiel durch den Verkauf einer Wohnung, führt während eines gewissen Zeitraums zu ungewöhnlichen Rechtsverhältnissen, die nicht immer leicht zu überblicken sind (deutsches Wohnungseigentumsrecht). Bestimmte Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind noch gegen den ausgeschiedenen Miteigentümer (Verkäufer) zu richten, andere Forderungen wiederum gegen den neuen Miteigentümer (Käufer).
Für alle Beteiligten ist es jedoch wichtig zu wissen, welche Pflichten (insbesondere Zahlungspflichten) der Käufer und welche der Verkäufer der Wohnung zu erfüllen hat. In entsprechender Weise müssen auch die Rechte der jeweils richtigen Person zugeordnet werden. In der Praxis werden von den Beteiligten die rechtlichen Verhältnisse oft ignoriert.[1] Das kann zu erheblichen Problemen und Kosten führen.
Inhaltsverzeichnis
[Verbergen]Rechtsgrundlagen[Bearbeiten]
Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft werden hauptsächlich durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt, das jedoch keine Vorschriften speziell für den Eigentumsübergang enthält. Durch die Rechtsprechung, speziell durch mehrere Entscheidungen des Bundesgerichtshofs,[2][3][4] sind die Verhältnisse jedoch weitestgehend geklärt. Tragender Gedanke dabei ist der Grundsatz, dass es keinen Vertrag zu Lasten Dritter geben soll. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss, der einen außenstehenden Dritten belastet, nichtig.[5]
Art und Weise des Eigentumsübergangs[Bearbeiten]
durch Verkauf[Bearbeiten]
Der wohl häufigste Grund des Eigentumsübergangs ist der Verkauf der Eigentumswohnung. Käufer und Verkäufer schließen hierzu in notarieller Form (§ 311b BGB) einen Kaufvertrag, in dem gewöhnlich Regeln über den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten enthalten sind, die jedoch nur für die beiden Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer) bindend sind.
Der Käufer ist, solange er nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, kein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und hat in dieser Beziehung keine eigenen Rechte und Pflichten (selbst dann noch nicht, wenn er seine Wohnung bezahlt hat, als Besitzer in die Eigentumswohnung eingezogen ist, das Hausgeld an den Verwalter zahlt und an Eigentümerversammlungen stimmberechtigt teilnimmt). Da die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bisweilen etliche Monate (in manchen Fällen sogar Jahre) auf sich warten lässt, haben die Beteiligten oft wenig Neigung, der tatsächlichen Rechtslage entsprechend zu handeln, die zudem oftmals falsch eingeschätzt wird.
Wenn das Wohnungseigentum durch Teilung gerade neu entstanden ist, gelten für die Entstehungsphase besondere Regeln (siehe dazu werdende Wohnungseigentümergemeinschaft).
typischer Ablauf der Durchführung eines Kaufvertrages[Bearbeiten]
Käufer und Verkäufer schließen über den Kauf der Eigentumswohnung einen notariellen Kaufvertrag ab. Haben die Wohnungseigentümer als Inhalt des Sondereigentums ein Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, so ist der Kaufvertrag solange unwirksam, bis die erforderliche Zustimmung vorliegt (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). (Es ist allerdings seit dem 1. Juli 2007 möglich, ein vereinbartes Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 4 WEG durch Eigentümerbeschluss aufzuheben.)
In vielen Fällen wird in diesem Kaufvertrag bereits der Käufer bevollmächtigt, für den Eigentümer (Verkäufer) stimmberechtigt an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Eine solche Vollmacht kann auch außerhalb des Kaufvertrages erteilt werden. (Durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft jedoch die Möglichkeit der Eigentümer, sich in der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen, einschränken.[6])
In das Wohnungsgrundbuch wird eine Vormerkung der Eigentumsübertragung eingetragen.
Nach Vorliegen der im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen (u. a. Zahlung des Kaufpreises) gehen Nutzen und Lasten der Eigentumswohnung auf den Käufer über (er ist jetzt Besitzer, aber noch nicht Eigentümer der Wohnung).
Mit der durch das Grundbuchamt vorgenommenen Eintragung als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch wird der Käufer Eigentümer der Wohnung. Erst dadurch wird er auch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.
durch andere Rechtsgeschäfte[Bearbeiten]
Entsprechendes gilt für Erwerber und Veräußerer, wenn es sich nicht um einen Verkauf der Eigentumswohnung handelt, sondern um ein anderes Rechtsgeschäft (z. B. Schenkung oder Tausch), bei dem der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch stattfindet.
durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung oder Erbschaft[Bearbeiten]
In diesen Fällen findet ein Eigentumsübergang von Gesetzes wegen „außerhalb des Grundbuchs“ statt. Der Ersteher wird bereits mit der Verkündung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer, der Erbe mit Eintritt des Todesfalls des Erblassers.
Folgen des Eigentümerwechsels in der Übergangsphase[Bearbeiten]
Der Verkäufer (Veräußerer) ist gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, seine Pflichten zu erfüllen (insbesondere das Hausgeld zu zahlen), solange er noch Eigentümer der Wohnung ist. Er ist gegebenenfalls verpflichtet, beschlossene Umlagen oder die Abrechnungsspitze aus dem Beschluss über die Jahresabrechnung an die Gemeinschaft zu zahlen, wenn der entsprechende Beschluss gefasst wurde (und die Fälligkeit eintrat), während er noch Eigentümer war.[7]
Umgekehrt hat der Erwerber der Eigentumswohnung die Pflicht, Abrechnungsspitzen zu bezahlen, die gegebenenfalls aus der Abrechnung zurückliegender Jahre stammen können, in denen er mit der Eigentumswohnung noch nichts zu tun hatte. Voraussetzung ist lediglich, dass der Beschluss über die Abrechnung zu einem Zeitpunkt gefasst wurde, an dem der Erwerber bereits Eigentümer war. Allerdings steht ihm – unter sonst gleichen Umständen – auch ein etwaiges Abrechnungsguthaben zu.
Nach der Rechtsprechung bleibt der Veräußerer jedoch auch nach seinem Ausscheiden als Eigentümer Schuldner derjenigen von ihm nicht erbrachten Hausgeldzahlungen, die fällig wurden, als er noch Eigentümer war.[8]
Wenn – entsprechend einer üblichen kaufvertraglichen Regelung zum Übergang von Nutzen und Lasten – der Erwerber bereits das Hausgeld an die Gemeinschaft zahlt, bevor er Eigentümer wird, wirft das keine Probleme auf, denn er zahlt aus Sicht der Gemeinschaft für Rechnung des Verkäufers (des „Noch-Eigentümers“). Bleiben diese Zahlungen allerdings aus, muss die Gemeinschaft sich an den tatsächlichen Eigentümer halten.
Für die Antwort auf die Frage, wen jeweils eine Zahlungspflicht trifft, ist rechtlich völlig belanglos, wer die Kosten „verursacht“ hat.
Literatur[Bearbeiten]
- Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar, 11. Auflage, München 2010, ISBN 978-3-406-60576-5
- Dr. Michael Casser, Astrid Schultheis: Musterabrechnung für Wohnungseigentümergemeinschaften, Zeitschrift für Miet- und Raumrecht, ZMR Sonderheft Januar 2011
Einzelnachweise[Bearbeiten]
- Hochspringen ↑ Dr. Michael Casser, Astrid Schultheis: Musterabrechnung für Wohnungseigentümergemeinschaften, Zeitschrift für Miet- und Raumrecht, ZMR Sonderheft Januar 2011, II.2.1.
- Hochspringen ↑ BGH Beschluss vom 21. April 1988, Az. V ZB 10/87
- Hochspringen ↑ BGH Beschluss vom 30. November 1995, Az. V ZB 16/95
- Hochspringen ↑ BGH Beschluss vom 23. September 1999, Az. V ZB 17/99
- Hochspringen ↑ vgl. Merle in Bärmann: WEG, § 23 Rn. 140.
- Hochspringen ↑ Merle in Bärmann: WEG, § 24 Rn. 76.
- Hochspringen ↑ Merle in Bärmann: WEG, § 28 Rn. 150 f.
- Hochspringen ↑ Merle in Bärmann: WEG, § 28 Rn. 151.
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